Erläuterungen und Hinweise zu wesentlichen Begriffen und Bestandteilen der Steuerung des großflächigen Einzelhandels

In Zentralen Orten dürfen großflächige Betriebe mit sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten ausschließlich innerhalb zentraler Versorgungsbereiche realisiert werden (Z 2.13). Außerhalb Zentraler Orte sind zentrale Versorgungsbereiche Voraussetzung für die Ansiedlung der dort zulässigen großflächigen Betriebe der Nahversorgung mit einer regelmäßigen Maximalgröße von 1.500 m² (Z 2.12). Zentrale Versorgungsbereiche spielen außerdem beim raumordnerischen Beeinträchtigungsverbot (Z 2.7) und beim Agglomerationsverbot (Z 2.14) eine Rolle.

Bei der Planung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes ist von der Gemeinde in den oben genannten Fällen nachzuweisen, dass sich dessen Standort innerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs befindet.

Kennzeichnend für einen Zentralen Versorgungsbereich sind neben dem Vorhandensein mehrerer Einzelhandelsbetriebe auch Dienstleistungsangebote und gastronomische Einrichtungen. Zentrale Versorgungsbereiche können entweder planerisch festgelegt sein, z. B. in einem beschlossenen Einzelhandels- oder Zentrenkonzept, oder sich als faktischer zentraler Versorgungsbereich aus den tatsächlichen Verhältnissen ergeben. Letzteres ist häufig bei historisch gewachsenen Einzelhandelsstandorten, wie z. B. Innenstädten, der Fall.

In einem nicht-zentralen Ort sollte es regelhaft nur einen zentralen Versorgungsbereich geben. Im Einzelfall ist es jedoch möglich, mehrere funktional differenzierte zentrale Versorgungsbereiche auszuweisen, wenn dies unter Beachtung der intendierten Bündelung des Einzelhandels in den Ortskernen raumordnerisch vertretbar ist. Sollen in einer Gemeinde mehrere zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen werden, ist nachzuweisen, dass diese in Bezug zur Bevölkerung der Gemeinde hinreichend tragfähig sind. Zu beachten ist, dass ein zentraler Versorgungsbereich in der Regel mehr als einen Einzelhandelsbetrieb aufweisen und eine entsprechende Fläche umfassen muss.

Ein zentraler Versorgungsbereich setzt eine integrierte Lage voraus. Dabei bedeutet „zentral“ nicht, dass dieser räumlich mit dem tatsächlichen Zentrum der Gemeinde gleichzusetzen ist, sondern „zentral“ bezieht sich auf die Bedeutung der dortigen Einzelhandelseinrichtungen sowie der weiteren Funktionen für die Gemeinde. Eine innerörtliche, wohnsiedlungsbezogene Lage des zentralen Versorgungsbereichs und damit eine gute Erreichbarkeit sollen gewährleistet sein. Auch in Orten ohne historisch gewachsene Ortszentren soll mit der Bindung des großflächigen Einzelhandels an einen zentralen Versorgungsbereich erreicht werden, dass sich diese an geeigneten, priorisierten Standorten konzentrieren. Intention des Plangebers ist es, auf Gemeindeebene eine ganzheitliche Befassung mit dem Thema Einzelhandel bzw. Einzelhandelsstandorte zu erreichen, deren Ergebnis Bestandteil einer gemeindlichen Gesamtkonzeption, eines Einzelhandelskonzepts oder einer zumindest mittelfristigen Entwicklungsplanung sein sollte. Zu dieser Konzeption ist eine entsprechende gemeindliche Beschlussfassung vorzulegen.

Da der LEP HR keine Abgrenzung zentralörtlicher Verflechtungsbereiche enthält, ist durch die planende Gemeinde bzw. den beauftragten Gutachter eine nachvollziehbar begründete Abgrenzung des zentralörtlichen Verflechtungsbereiches der Auswirkungsanalyse zugrunde zu legen. Als Anhaltspunkt für diese Abgrenzung dient die Vorgabe, dass ein zentralörtlicher Verflechtungsbereich alle Orte einschließt, für die der betreffende Zentrale Ort auf der jeweiligen Ebene (Mittel- oder Oberzentrum) der am schnellsten zu erreichende ist. Bei den zentralörtlichen Verflechtungsbereichen handelt es sich um überschneidungsfreie Bezugsräume. Durch die Orientierung an landesplanerisch vorgegebenen Bezugsräumen soll vermieden werden, dass Kaufkraft zur Begründung von Einzelhandelsplanungen mehrfach angerechnet wird. In Hinblick auf das Beeinträchtigungsverbot dient dies der Vermeidung überdimensionierter Kaufkraftansätze und soll eine überproportionale Ausstattung mit Einzelhandelsbetrieben verhindern.

Gemäß Tabelle 1 LEP HR wird unterschieden zwischen den zentrenrelvanten Sortimenten (Nr. 1.) und den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten (Nr. 2). Die zentrenrelevanten Sortimente werden nochmals unterteilt in

• zentrenrelevante Sortimente für die Nahversorgung (z. B. Nahrungsmittel, Bücher und Zeitschriften, Apotheken- und Drogerieartikel), die in allen Gemeinden zulässig sind

und

• sonstige zentrenrelevante Sortimente (z. B. Kleidung, Schuhe, Haushaltsgeräte und –gegenstände, Spielwaren, Pflanzen), die an integrierten Standorten in Zentralen Orten konzentriert werden sollen

Nicht-zentrenrelevante Sortimente umfassen u. a. Kraftwagen, Möbel, Bau- und Heimwerkerbedarf. Diese sollen ebenfalls in zentralen Orten konzentriert werden, sind aufgrund ihrer Größe und ihres Flächenbedarfs jedoch auch außerhalb der Innenstädte zulässig. Für die drei Sortimentskategorien sind nachfolgend die jeweils einschlägigen Festlegungen zusammengefasst, wobei in diesem Zusammenhang nochmals darauf hingewiesen sei, dass diese Festlegungen ausschließlich für großflächige Einzelhandelsbetriebe gelten:

Tab. 1 Nr. 1.1: Zentrenrelevante Sortimente für die Nahversorgung

• Großflächiger Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ist in Zentralen Orten immer zulässig, also auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche.

• Außerhalb Zentraler Orte sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ausschließlich in zentralen Versorgungsbereichen zulässig, sofern 75 % des Sortiments der Nahversorgung zuzuordnen sind und die Gesamtfläche 1.500 m² nicht überschreitet. Ausnahmen sind möglich, wenn nachgewiesen wird, dass in einer Gemeinde die entsprechende Kaufkraft vorhanden ist oder wenn das Plangebiet in einem Grundfunktionalen Schwerpunkt liegt.

Tab. 1 Nr. 1.2: Sonstige zentrenrelevante Sortimente

• Diese Sortimente sind regelmäßig nur in Zentralen Orten zulässig und müssen dort in einen zentralen Versorgungsbereich integriert sein.

• Sonstige zentrenrelevante Sortimente sind darüber hinaus auch in Grundfunktionalen Schwerpunkten zulässig, da hier eine Erweiterung von großflächigen Betrieben der Nahversorgung um 1.000 m² ohne Sortimentsbeschränkung möglich ist.

• Diese Sortimente können außerhalb Zentraler Orte in geringem Umfang auch in großflächigen Nahversorgungsbetrieben angeboten werden, so lange der Anteil nahversorgungsrelevanter Sortimente nicht geringer ist als 75 %.

Tab. 1 Nr. 2: Nicht-zentrenrelevante Sortimente

• Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten sind ausschließlich in Zentralen Orten zulässig.

• Sie dürfen hier auch außerhalb zentraler Versorgungsbereiche errichtet werden, wobei die vorhabenbezogene Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente 10 % nicht überschreiten darf.

• Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind auch in Grundfunktionalen Schwerpunkten zulässig, da hier eine Erweiterung von großflächigen Betrieben der Nahversorgung um 1.000 m² ohne Sortimentsbeschränkung möglich ist.

• Diese Sortimente können außerhalb Zentraler Orte in geringem Umfang auch in großflächigen Nahversorgungsbetrieben angeboten werden, so lange der Anteil nahversorgungsrelevanter Sortimente nicht geringer ist als 75 %.

Die Träger der kommunalen Bauleitplanung können die zentrenrelevanten Sortimente aufgrund ortspezifischer Besonderheiten ergänzen und konkretisieren, um lokale Verhältnisse angemessen berücksichtigen zu können.

Handelswirtschaftliche Gutachten bzw. Auswirkungsanalysen sind insbesondere für Planungen in Zentralen Orten anzufertigen, in denen großflächige Einzelhandelsbetriebe mit sonstigen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Tabelle 1.1 und 2 des LEP HR geplant sind. In ihnen ist nicht nur die Übereinstimmung mit dem Beeinträchtigungsverbot zu betrachten, sondern auch alle weiteren jeweils einschlägigen Festlegungen des LEP HR zur Einzelhandelsentwicklung. Im Gutachten soll auch eine Abwägung der Grundsätze G 2.8 (Kongruenzgebot) und G 2.11 (strukturverträgliche Kaufkraftbindung) erfolgen.

Grundsätzliche Hinweise zur Gutachtenerarbeitung:

• Die allgemeinen Anforderungen für Einzelhandelsgutachten sind im Einzelhandelserlass Brandenburg Einzelhandelserlass Brandenburg zu finden, insbesondere in Anlage 2: „Arbeitshilfe/Checkliste für Gutachten betreffend großflächige Einzelhandelsvorhaben“.

• Bei komplexeren und stark interkommunal ausstrahlenden Planungen wird empfohlen, den Untersuchungsrahmen jeweils mit der GL, den betroffenen Gebietskörperschaften sowie der IHK und dem Handelsverband abzustimmen. Gleichermaßen empfiehlt sich auch bei kleineren Planungen in funktionsteiligen Mittelzentren eine abgestimmte Erarbeitung, da hier die anteiligen zentralörtlichen Funktionen sowie die gemeinsamen Verflechtungsbereiche zu berücksichtigen sind.

• Die verwendeten Eingangsdaten, Berechnungswege und Schlussfolgerungen sind nachvollziehbar und verständlich zu dokumentieren. In den Gutachten sind anerkannte und durch die Rechtsprechung konkretisierte Begriffsinhalte und Berechnungsmethoden zu verwenden. Dies betrifft beispielhaft die Definition der Verkaufsfläche oder die Berechnung von Umsatzumverteilungen.

• Die für die Analysen und Berechnungen relevanten Daten sind vollständig, aktuell und ausreichend räumlich und sachlich differenziert aufzuführen. Hierzu gehören insbesondere: Bevölkerungszahl, Kaufkraftkoeffizient, Pro-Kopf-Ausgaben, sortiments- bzw. vorhabenbezogenes Kaufkraftpotenzial, Verkaufsflächen und Einzelhandelsumsätze und die sich daraus ergebenden Flächenproduktivitäten für das geplante Einzelhandelsvorhaben und die Wettbewerbsbetriebe.

• Kommunale Vorgaben der Einzelhandels- und Stadtentwicklung sind für die Standortgemeinde sowie für die Nachbargemeinden zu berücksichtigen.

• Im Gutachten sind alternative Entwicklungsmöglichkeiten für den Standort bzw. die geplante Einzelhandelseinrichtung aufzuzeigen. Insbesondere ist die Eignung des Standorts aus raumordnerischer Perspektive zu betrachten. Es ist darzustellen, inwiefern der Standort für eine Einzelhandelsnutzung sowie für das vorgesehene Sortimentskonzept geeignet ist.

• Bei der Abgrenzung von Einzugsbereichen ist entsprechend der jeweiligen zentralörtlichen Funktion auf den zentralörtlichen Verflechtungsbereich abzustellen. Bei den Plansätzen des LEP HR, die zentralörtliche Verflechtungsbereiche als Bezugsrahmen vorgeben, muss durch die Gemeinde oder deren Gutachter eine entsprechend plausible Abgrenzung vorgelegt und der Berechnung zugrunde gelegt werden.

•  „Handelswirtschaftliche“ Abgrenzungen von Einzugsbereichen können ebenfalls betrachtet werden, ersetzen aber nicht die Auseinandersetzung mit den Festlegungen des LEP HR. Unterschiedliche Abgrenzungen und Bewertungen können sich beispielsweise auf Parameter wie Konkurrenzstandorte, Siedlungsstrukturen, Erreichbarkeiten, Pendlerverflechtungen etc. beziehen.

Die Festlegung zentraler Versorgungsbereiche erfolgt regelhaft in kommunalen oder interkommunalen Einzelhandels- und Zentrenkonzepten oder in Flächennutzungsplänen. In kleineren Städten und Gemeinden kann die Festlegung des Zentralen Versorgungsbereichs im Sinne des LEP HR auch in einem kommunal beschlos­se­nen Strategiepapier zur Einzel­handelsentwicklung erfolgen. Ein geeignetes Konzept oder Strategiepapier soll Aussagen zu folgenden Punkten enthalten:

• Standortrahmenbedingungen der Gemeinde: Darstellung der Angebots‐ und Nachfragestrukturen im Einzelhandel der Gemeinde, wobei das gesamte Gemeindegebiet zu berücksichtigen ist. Dies umfasst u. a. eine Übersicht der vorhandenen Betriebe, Darstellungen zu den bestehenden Defiziten, zur Tragfähigkeit und Kaufkraft in der Gemeinde sowie zur Einwohnerentwicklung. Auf dieser Grundlage kann ermittelt werden, in welchem Umfang Verkaufsflächen für Nahversorgungssortimente für den kommunalen Versorgungsbereich tragfähig sind (vgl. G 3.2 LEP HR: Nahversorgung soll sich auf die jeweilige Standortgemeinde beziehen, s. a. Begründung zu Ziel Z 2.7 LEP HR).

• Ausführungen zur Bestimmung sowie zum Schutz und Erhalt der zentralen Versorgungsbereiche und Nahversor­gungs­standorte, die aufgrund ihrer Lage, Art und Zweckbestimmung für die Versorgung der Bevölkerung in einem bestimmten Einzugsbereich eine zentrale Funktion innehaben. Gegebenenfalls ist eine räumlich-funktionale Aufgabenteilung der Nahversorgung in der Gemeinde zu berücksichtigen. Wenn mehr als ein zentraler Versorgungsbereich festgelegt werden soll, müssen Verkaufs­flächengrenzen bzw. Versorgungsfunktionen für die unterschiedlichen Standorte konkretisiert werden.

Weiterhin sollen in derartigen Entwicklungs­konzepten gem. § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB folgende Aspekte und Anforderungen berücksichtigt werden:

• Ortsspezifische Konkretisierung der Sortimentsliste der Gemeinde: Die Sortimentsliste gemäß Tabelle 1 des LEP HR konkretisiert die entsprechenden sortimentsbezogenen Festlegungen, die u. a. in Grundsatz G 2.8 sowie in den Zielen Z 2.12, Z 2.13 LEP HR enthalten sind. Sie bestimmt einen verbindlichen Kern an Sortimenten, der stets als zentrenrelevant anzusehen ist und hinter den die Gemeinden bei der Konkretisierung der Zielfestlegungen nicht zurückfallen können. Gemäß Rechtsprechung ist es für die Träger der kommunalen Bauleitplanung aber möglich und geboten, die Zuordnung zu den Sortimentsgruppen aufgrund der ortsspezifischen Situation zu konkretisieren.

• Gegebenenfalls Steuerungsregeln zur Einzelhandelsentwicklung

• Eine qualitativ-strukturelle Beurteilung der Auswirkungen des Konzepts in Hinblick auf raumordnerische Entwicklungsziele unter Beachtung vorgeschädigter Zentren bzw. Gemeinden. In Hinblick auf das Beeinträchtigungs­verbot muss eine adäquate Nahversorgung auch innerhalb der evtl. von Auswirkungen der Planung betroffenen Nachbargemeinden sichergestellt sein.

Eine frühzeitige Abstimmung der Konzepte mit der GL, den Nachbargemeinden, den örtlichen Einzelhändlern sowie mit IHK und Handelsverband wird empfohlen.