Die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen außerhalb der landesplanerisch festgelegten „Schwerpunkte der Wohnsiedlungsflächenentwicklung“
Wohnsiedlungsflächenentwicklung im Rahmen der Eigenentwicklungsoption
In allen Gemeinden, die nicht zu den Schwerpunkten der Wohnsiedlungsflächenentwicklung nach Ziel Z 5.6 LEP HR zählen, ist die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen nach Maßgabe des Ziels Z 5.5 LEP HR möglich. Demnach kann jede Gemeinde im Rahmen der raumordnerischen Innenentwicklung ohne quantitative landesplanerische Vorgaben Wohnsiedlungsflächen entwickeln. Wie auf der Seite „Hinweise zur raumordnerischen Unterscheidung von Innen- und Außenentwicklung“ ausgeführt, können zur raumordnerischen Innenentwicklung häufig auch Gebiete gezählt werden, die über den eigentlichen bauplanungsrechtlichen Innenbereich etwas hinausgehen. Neben diesen Nachverdichtungspotentialen steht jeder Gemeinde für den örtlichen Bedarf eine Eigenentwicklungsoption von 1 Hektar pro 1.000 Einwohner (Stand 31.12.2018) für die Entwicklung neuer Wohnsiedlungsflächen für einen Zeitraum von zehn Jahren zur Verfügung. Stichtag dieser Regelung ist der 1. Juli 2019 als Datum des Inkrafttretens des LEP HR. Im Rahmen dieser Regelung sind alle Wohnsiedlungsflächen in Flächennutzungsplänen sowie Wohngebiete aus Bebauungsplänen auf das Kontingent der Eigenentwicklungsoption anzurechnen. Wohnbau, der über den § 246e BauGB („Bauturbo“) zugelassen wird, fällt nicht unter dieses Ziel.
Auf die Eigenentwicklungsoption angerechnet wird die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen auf bisher unbebauten, nicht hochbaulich geprägten Flächen sowie die Umwandlung oder Umnutzung baulich vorgeprägter Siedlungsflächen, die bislang nicht überwiegend zum Wohnen genutzt wurden, in Wohnsiedlungsflächen. Zu den Wohnsiedlungsflächen, die auf die Eigenentwicklungsoption anzurechnen sind, zählen alle neu zu entwickelnden Flächen, in denen eine Wohnnutzung grundsätzlich zulässig ist; in Hinblick auf die bauplanungsrechtliche Art der baulichen Nutzung insbesondere also Wohngebiete, Dorf- und Mischgebiete, Kerngebiete und urbane Gebiete.
Nicht angerechnet auf die Eigenentwicklungsoption werden Wohnsiedlungsflächen, die in Bebauungs- oder Flächennutzungsplänen festgesetzt bzw. dargestellt sind, die im Geltungszeitraum des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B) zwischen dem 15.05.2009 und dem 30.06.2019 Rechtswirksamkeit erlangt haben. Dagegen sind Wohnsiedlungsflächen in rechtswirksamen Bauleitplänen, die bereits vor Inkrafttreten des LEP B-B festgesetzt bzw. dargestellt worden sind, auf die Eigenentwicklungsoption anzurechnen, wenn sie bislang weder bebaut noch erschlossen sind. Werden Bebauungspläne aus Flächennutzungsplänen entwickelt, die nach Inkrafttreten des LEP HR sowie im Geltungszeitraum des
LEP B-B rechtswirksam geworden sind, werden diese selbstverständlich nicht auf die Eigenentwicklungsoption angerechnet, da die Anrechnung dann bereits auf Ebene der vorbereitenden Bauleitplanung erfolgt ist.
In Gemeinden, in denen die Eigenentwicklungsoption relevant ist, sollen die kommunalen Planungsträger stets im Bilde sein über den Umfang der Flächen, die für die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen im Rahmen der Außenentwicklung zur Verfügung stehen. Bei umfassenden Planungen (wie z. B. Flächennutzungsplänen) empfiehlt sich dazu eine Abstimmung mit der GL. Die abschließende Anrechnung auf die Eigenentwicklungsoption erfolgt erst dann, wenn die Bauleitpläne rechtswirksam werden. Ist die Eigenentwicklungsoption ausgeschöpft und geht eine Planung über den zur Verfügung stehenden Rahmen hinaus, steht diese im Widerspruch zu Ziel Z 5.5 LEP HR und ist somit unzulässig.
Bei Aufstellung, Änderung oder Ergänzung von Bauleitplänen sollen Planungsträger darlegen, in welchem Umfang in der betreffenden Gemeinde Flächen im Bereich der Eigenentwicklungsoption verfügbar sind und in welchem Umfang die jeweilige Planung die Eigenentwicklungsoption in Anspruch nimmt.
Grundfunktionale Schwerpunkte
Ziel Z 3.3 LEP HR beauftragt die Regionalplanung, außerhalb Zentraler Orte funktionsstarke Ortsteile geeigneter Gemeinden als „Grundfunktionale Schwerpunkte“ festzulegen. Entsprechende Regionalpläne liegen für alle Planungsregionen Brandenburgs vor. Gemäß Ziel Z 5.7 LEP HR steht diesen regionalplanerisch festgelegten Ortsteilen über die Eigenentwicklung nach Z 5.5 hinaus eine sog. „Wachstumsreserve“ für die Entwicklung neuer Wohnsiedlungsflächen zu, die raumordnerisch als Außenentwicklung zu bewerten sind. Diese Wachstumsreserve umfasst 2 Hektar pro 1.000 Einwohner (Stand 31.12.2018) für einen Zeitraum von zehn Jahren. Die Anrechnung eines Plans auf die Wachstumsreserve erfolgt wie bei der Eigenentwicklungsoption erst dann, wenn dieser rechtswirksam wird.
Die Wachstumsreserve ist nicht auf Grundfunktionale Schwerpunkte innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung anzuwenden, da hier ein quantitativ unbegrenztes Wachstum innerhalb der Flächenkulisse des Gestaltungsraums Siedlung möglich ist.
In allen vorgenannten Fällen, also in den außerhalb des Gestaltungsraums gelegenen Grundfunktionalen Schwerpunkten und in allen Gemeinden ohne zentralörtliche Funktion, ist sicherzustellen, dass die Planung mit den folgenden Zielen in Einklang steht:
- Z 5.2 Anschluss neuer Siedlungsflächen
- Z 5.3 Umwandlung von Wochenend- oder Ferienhausgebieten und von weiteren Siedlungsflächen
- Z 5.4 Erweiterung von Streu- und Splittersiedlungen
Informationen zu den Zielen des LEP HR zur Steuerung der Wohnsiedlungsflächenentwicklung
Neben der Übereinstimmung einer Planung mit den jeweils relevanten Zielen zur Siedlungsentwicklung ist auch zu prüfen, ob ihrem Standort Gebietsausweisungen zur Sicherung bestimmter Raumfunktionen entgegenstehen.