Die Festlegungen des LEP HR zur Entwicklung von Einzelhandelseinrichtungen – Eine Übersicht

Der LEP HR verfolgt das Ziel einer zentralörtlich gegliederten Raumstruktur. Hierzu trägt Ziel Z 2.6 bei, indem die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen auf die Zentralen Orte gelenkt wird. Neben der Metropole Berlin (Z 3.4) gibt es im Land Brandenburg Zentrale Orte der Stufen Oberzentrum (Z 3.5) und Mittelzentrum (Z 3.6). Für die Nahversorgung sind unter bestimmten, in Ziel Z 2.12 genannten Voraussetzungen Ausnahmen vom Konzentrationsgebot möglich. Einrichtungen des großflächigen Einzelhandels haben oftmals aufgrund ihrer Dimensionen und ihres breiten Warenangebots eine überörtliche Versorgungsfunktion. Sie bieten häufig nicht nur Produkte für den periodischen bzw. kurzfristigen Bedarf, also für die Grund- oder Nahversorgung, sondern auch für den mittel- und längerfristigen Bedarf, wie z. B. Bekleidung, Haushaltsgeräte, Möbel, Kraftfahrzeuge. Mit solchen Gütern versorgen sie nicht nur ihre Standortgemeinde, sondern einen größeren Einzugsbereich. Die Versorgung des Umlands mit einem höherwertigen und vielfältigen Warenangebot ist eine wesentliche Funktion der raumordnerisch festgelegten Zentralen Orte.

Demgegenüber sieht Grundsatz G 3.2 LEP HR vor, dass die Funktionen der Grundversorgung in allen Gemeinden abgesichert werden sollen. Somit bezieht sich der Einzugsbereich für Grund- oder Nahversorgungsfunktionen regelmäßig nur auf die jeweilige Standortgemeinde.

Ziel Z 2.6 trägt zu einer ausgewogenen Verteilung von großflächigen, verkehrlich gut erreichbaren Einzelhandelsbetrieben im Gesamtraum bei und stärkt die Versorgungsfunktion der Zentralen Orte. Eine Ansiedlung solcher Betriebe außerhalb der vorgesehenen Standorte in den Zentralen Orten würde die planerisch gewünschte Siedlungs- und Versorgungsstruktur gefährden.

Zu den großflächigen Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Absatz 3 der Baunutzungsverordnung zählen folgende Betriebe mit einer Verkaufsfläche ab 800 m²:

• Einkaufszentren

• großflächige Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,

• sonstige großflächige Handelsbetriebe, die im Hinblick auf den Verkauf an letzte Verbraucher den zuvor genannten Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind

• Hersteller-Direktverkaufszentren

Diese Regelung soll bestehende oder geplante zentrale Versorgungsbereiche* sowie Nahversorgungsstandorte vor negativen Auswirkungen aufgrund von Kaufkraftabflüssen und –umlenkungen durch eine in einer Nachbargemeinde geplante Einzelhandelseinrichtung schützen. Der Schutz erstreckt sich einerseits auf zentrale Versorgungsbereiche benachbarter Zentraler Orte, und andererseits auf die Nahversorgungsstandorte von Nachbargemeinden unabhängig von deren zentralörtlicher Funktion. Das Ziel trägt zum Erhalt und zur Festigung der polyzentrischen Raumstruktur bei, indem es die übergemeindliche Handels- und Versorgungsfunktion Zentraler Ort stärkt und die Nahversorgung auf gemeindlicher Ebene sichert.

Im ersten Fall, also bei der Planung einer großflächigen Einzelhandelseinrichtung mit sonstigen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten* gemäß Tabelle 1 des LEP HR, ist regelmäßig nachzuweisen, dass diese die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche benachbarter Zentraler Orte nicht beeinträchtigt. Im zweiten Fall, also bei der Planung einer großflächigen Einzelhandelseinrichtung mit zentrenrelevanten Sortimenten der Nahversorgung, sind im Einzelfall mögliche negative Auswirkungen auf die in den Nachbargemeinden vorhandenen Nahversorgungsstandorte zu prüfen. Eine Prüfung kann z. B. erforderlich sein bei einer in Bezug auf das Gemeindegebiet randlichen Lage des Betriebsstandortes sowie grundsätzlich bei vergleichsweise geringer Distanz zu den Nahversorgungsstandorten der Nachbargemeinden.

Die Übereinstimmung einer Planung mit diesem Ziel ist nachvollziehbar darzulegen. Je nach den konkreten Umständen des Einzelfalls kann hierfür eine handelswirtschaftliche Auswirkungsanalyse* anzufertigen sein.

Hersteller-Direktverkaufszentren sind auch unter der Bezeichnung Factory-Outlet-Center oder Designer-Outlet-Center bekannt und stellen Einkaufzentren besonderer Ausprägung dar. Sie zeichnen sich dadurch aus, dass hier Hersteller ihre Produkte direkt an Endverbraucher verkaufen, wobei die Waren oftmals zu reduzierten Preisen angeboten werden. Sie sind in der Regel so konzipiert und dimensioniert, dass sie ein Einzugsgebiet erfordern, das die Bevölkerungszahl eines Mittelzentrums bei Weitem übertrifft. Aus diesem Grund ist die Neuentwicklung von Hersteller-Direktverkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mehr als 5.000 Quadratmetern auf Berlin und die Oberzentren beschränkt.

Bei der Planung von Hersteller-Direktverkaufszentren sind auch alle weiteren Ziele und Grundsätze des LEP HR zum Einzelhandel zu beachten bzw. zu berücksichtigen.

Kommunale Planungen betreffen gelegentlich auch Änderungen an bereits vorhandenen, in Betrieb befindlichen großflächigen Einzelhandelseinrichtungen, die im Widerspruch zu einem der aufgeführten Plansätze des LEP HR stehen. Das können z. B. großflächige Betriebe sein, die in den 1990er Jahren außerhalb Zentraler Orte errichtet wurden, und die nach den Regelungen des LEP HR heute nicht mehr zulässig wären. Solche Einrichtungen liegen z. B. an nicht raumverträglichen oder nicht integrierten Standorten, bieten umfangreiche sonstige zentrenrelevante Sortimente außerhalb Zentraler Orte an oder sind nicht adäquat dimensioniert, weil sie in Hinblick auf die Kaufkraft-Umsatz-Relation nicht der jeweiligen zentralörtlichen Funktion entsprechen. Veränderungen einer Einzelhandelseinrichtung der hier beschriebenen Kategorie sind den Vorgaben dieses Ziels entsprechend nur zulässig, wenn die vorhandene bauordnungsrechtlich genehmigte Verkaufsfläche insgesamt nicht erhöht und das Sortimentsangebot nicht hin zu nahversorgungsrelevanten und/oder sonstigen zentrenrelevanten Sortimenten gemäß Tabelle 1 des LEP HR verschoben wird.

Steht ein Bestandsbetrieb in einem Zentralen Ort im Widerspruch zum Integrationsgebot (Z 2.13 (1)), ist nach den Vorgaben des Z 2.13 (3) zu verfahren (s. dort).

Aus Gründen der Übersichtlichkeit und um Doppelungen zu vermeiden, erfolgen die Erläuterungen zu den Inhalten dieses Ziels auf der Seite „Großflächiger Einzelhandel außerhalb Zentraler Orte“.

Aus Gründen der Übersichtlichkeit und um Doppelungen zu vermeiden, erfolgen die Erläuterungen zu den Inhalten dieses Ziels auf der Seite „Großflächiger Einzelhandel in Zentralen Orten“.

Dieses Ziel ist bei Planungen außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen* sowohl in Zentralen Orten wie auch in Orten ohne zentralörtliche Funktion zu beachten.

Im Sinne dieses Ziels versteht man als Agglomeration eine Ansammlung mehrerer, für sich genommen meist nicht großflächiger Einzelhandelsbetriebe mit (anteilig) zentrenrelevanten Sortimenten, die in ihrer Gesamtheit der Wirkung eines Einkaufszentrums oder eines Einzelhandelsgroßvorhabens entsprechen. Innerhalb zentraler Versorgungsbereiche sind solche Ansammlungen planerisch gewünscht und zulässig, sofern sie der Konzeption des jeweiligen Zentralen Versorgungsbereichs und der zentralörtlichen Funktion des jeweiligen Ortes entsprechen. Außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen sind solche Agglomerationen jedoch zu vermeiden, da sie die Zentrenfunktion der Stadt- und Ortskerne und anderer zentraler Versorgungsbereiche beeinträchtigen können.

Die Übereinstimmung einer Planung mit dem Agglomerationsverbot ist in folgenden Fällen zu prüfen:

• In Zentralen Orten: kleinteilige und großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche

• Außerhalb Zentraler Orte: kleinteilige Einzelhandelseinrichtungen mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb Zentraler Versorgungsbereiche

Von der Entstehung einer Agglomeration ist auszugehen, wenn die Entfernung zwischen Einzelhandelsgebäuden weniger als 150 m Luftlinie beträgt und der Gesamtumfang der Verkaufsfläche im genannten Umkreis 800 m² überschreitet. Im Einzelfall ist die Schwelle, ab der von negativen Auswirkungen einer Agglomeration auf benachbarte zentrale Versorgungsbereiche auszugehen ist, jedoch von verschiedenen Faktoren abhängig, wie z. B. von der Größe der Standortgemeinde, von der Lage des Plangebiets und von den angebotenen Sortimenten.

Das Ziel trägt dem Umstand Rechnung, dass eine Ansammlung mehrerer, auch kleinteiliger Einzelhandelsbetriebe in ihrer Wirkung derjenigen eines großflächigen Einzelhandels im Sinne von § 11 Absatz 3 BauNVO gleichkommt und mit ähnlichen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche von Nachbargemeinden einhergehen kann. Das Ziel soll also negative überörtliche Auswirkungen vermeiden.

In der Begründung zu diesem Ziel im LEP HR werden verschiedene Möglichkeiten aufgeführt, wie eine Gemeinde der Entstehung oder Verfestigung sowie ggf. der Erweiterung von Agglomerationen entgegenwirken kann. Das Agglomerationsverbot ist auch für den Annexhandel von Relevanz. Hiermit ist der Handel mit Artikeln gemeint, die im Kontext von Handwerks- und Dienstleistungsbetrieben angeboten werden oder sonst in einer Beziehung zu einer gewerblichen Nutzung stehen. Der Verkauf muss hierbei stets eine deutlich untergeordnete Rolle im Vergleich zur primären gewerblichen Funktion des jeweiligen Betriebes einnehmen. Im Bebauungsplan kann die Einhaltung des Agglomerationsgebots für den Annexhandel durch geeignete Festsetzungen zur Begrenzung von Verkaufsflächen und Sortimenten abgesichert werden.

Für beide Grundsätze ist bei der Aufstellung von Bebauungsplänen eine Abwägung durchzuführen und plausibel darzulegen, ob und inwiefern die Planung ihnen hinreichend gerecht wird.

Der Grundsatz G 2.8 ist relevant bei der Planung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen in Zentralen Orten, die Sortimente nach Punkt 1.2 oder 2 der Tabelle 1 des LEP HR anbieten.

Das Kongruenzgebot G 2.8 besagt, dass die Umsatz-Kaufkraft-Relation innerhalb des jeweiligen zentralörtlichen Verflechtungsbereichs* maximal 100 % betragen darf. Um diesem Grundsatz zu entsprechen, darf also der prognostizierte Umsatz eines Betriebes nicht die Kaufkraft im jeweiligen Bezugsraum übertreffen. Werden in die Berechnung Kaufkraftzuflüsse aus Teilen eines handelswirtschaftlich definierten Einzugsbereichs einbezogen, die bereits zum zentralörtlichen Bezugsraum benachbarter Zentraler Orte zählen, ist diese Datengrundlage nicht geeignet, um die Übereinstimmung mit dem Kongruenzgebot nachzuweisen.

Im Unterschied zum Kongruenzgebot ist der Grundsatz G 2.11 auch bei Planungen außerhalb Zentraler Orte zu berücksichtigen. Während auf Ebene der Nahversorgung das jeweilige Gemeindegebiet den einschlägigen Bezugsraum bildet, stellt für andere Sortimente der jeweilige zentralörtliche Verflechtungsbereich* den relevanten Bezugsraum dar. Die Beschränkung auf eine sortimentsspezifische Bindungsquote von maximal 25 % soll eine vielfältige Handelsstruktur gewährleisten.

Bei Planungen in Mittelzentren in Funktionsteilung ist bei der Abwägung der Grundsätze der gemeinsame zentralörtliche Verflechtungsbereich zu berücksichtigen.